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2.1 Déductions
relatives aux sous-sols et aux combles
" Sont déduites les
surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols
non aménageables pour l'habitation ou pour des activités
à caractère professionnel, artisanal, industriel
ou commercial ".
Pour établir si une surface située en comble
ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour
des activités à caractère professionnel,
artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier
les critères suivants :
- Critère lié
à la hauteur des locaux :
sont considérées comme non aménageables et
donc non comprises dans la surface hors œuvre nette, les
surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées
en combles ou en sous-sols qui correspondent à des hauteurs
sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80
m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée
à partir de la face interne de la toiture ou du plafond,
et non pas à partir d'un faux plafond).
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- Critère lié à
l'affectation des locaux : on ne comptera pas non plus dans
la surface hors œuvre nette certains locaux en combles ou en
sous-sols qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation
ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est
fait dans la construction. Il s'agit des locaux techniques, situés
en combles ou en sous-sols, qui sont exclusivement affectés
au fonctionnement technique de l'immeuble.
Par exemple : chaufferies, système d'air conditionné,
machineries d'ascenseurs, installations téléphoniques
entièrement automatisées, systèmes de filtrage
de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de
stockage des ordures ménagères, etc...
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Toutefois,
il convient de signaler que seules les surfaces effectivement
prévues pour ces installations techniques doivent
être déduites des caves individuelles en sous-sols
des constructions collectives ou non à usage d'habitation.
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à la condition que ces locaux
ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur
que les prises d'air strictement nécessaires à
l'aération du local |
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En revanche, est considéré comme étant
aménageable et faisant donc partie intégrante
de la surface hors œuvre nette, tout local en comble
ou en sous-sol où peut s'exercer une activité
quelconque, tel que : buanderies, celliers ateliers, resserres,
locaux divers affectés par exemple au rangement
de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements
de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires,
cantines, dépôts, réserves commerciales,
restaurants, salles de réunion, salles de cinéma,
salles d'ordinateurs, etc.
- Critère lié à la consistance des
locaux : peuvent être enfin considérées
comme " non aménageable " et donc exclues
de la surface hors œuvre nette les surfaces de certains
locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur
excède 1,80 m.
Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît
manifestement comme non aménageable soit en raison
de son impossibilité à supporter des charges
liées à des usages d'habitation ou d'activité
soit en raison de l'encombrement de la charpente.
Toutefois, il convient de n'accorder la déduction
que si les caractéristiques techniques de résistance
du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très
nettement dans les plans annexés à la demande
de permis de construire.
En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces
concernées seront réputées aménageables
sauf si les critères de hauteur ou d'affectation
se révèlent être applicables.
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2.2 Déductions
relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias
et surfaces non-closes en rez-de-chaussée
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"
Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre
des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi
que des surfaces non closes en rez-de-chaussée ".
D'une manière générale, cette déduction
vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces
qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c'est à
dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors
d'air".
Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors œuvre
nette d'une construction
- les toitures-terrasses, |
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- les balcons qui constituent
des surfaces non couvertes situées en saillie de
la construction, |
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ainsi que les loggias
dont la surface est située à l'intérieur
du gros œuvre, mais qui, bien que couvertes, ne sont
pas closes ou "hors d'air". |
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La
déduction de ces surfaces est subordonnée
à la condition qu'elles répondent exclusivement
à ces définitions.
Par contre, la déduction ne peut
être étendue à des coursives extérieures
même non closes, situées en étage,
présentant des aspects de balcons et loggias, mais
destinées avant tout à permettre d'accéder
aux différentes parties de l'immeuble. |
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La
déduction ne peut non plus concerner des surfaces
closes telles que les oriels. |
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les
surfaces non closes situées au rez-de-chaussée
: il ne s'agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée
d'immeubles sur pilotis, comportant des arcades. |
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On ne doit cependant
les exclure de la surface hors œuvre nette que s'il
s'agit d'espaces véritablement ouverts qui ne sont
absolument pas susceptibles d'être fermés sans
l'intervention de travaux supplémentaires |
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En revanche, toutes les surfaces
closes situées au rez-de-chaussée autres que celles
relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises
dans la surface hors œuvre nette de la construction. Il en
est ainsi, par exemple, des vérandas
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2.3 Déductions
relatives aux aires de stationnement des véhicules
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"
Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre
des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées
en vue du stationnement des véhicules "
Les surfaces concernées sont celles effectivement
destinées au stationnement des véhicules :
- véhicules automobiles, - bateaux,
- caravanes, - deux roues,
- remorques, - voitures d'enfants ou de personnes à
mobilité réduite.
Outre les
aires de stationnement proprement dites, on y comprendra
:
- les aires de manœuvre ;
- les sas de sécurité ( espaces entre deux
portes destinés à établir une coupure
entre le lieu de stationnement des véhicules et les
espaces de circulation piétonne permettant notamment
d'accéder aux escaliers et ascenseurs ).
Par ailleurs, les rampes d'accès ne constituant pas
de surface hors œuvre brute ne constituent pas non
plus de surface hors œuvre nette.
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors
œuvre nette, qu'elles soient ou non destinées
à faire l'objet d'une gestion de caractère
commercial et quelle que soit leur situation par rapport
à l'immeuble ( sous-sols, rez-de-chaussée,
construction en silo ou isolée ).
En
revanche, ne doivent pas être déduites de la
surface hors œuvre brute les surfaces :
- de stockage,
- de réserves,
- d'exposition,
- de réparation destinées à entreposer
des véhicules, neufs ou d'occasion, en attente de
vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules
à réparer ou réparés en attente
de leur réception par le propriétaire.
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2.4 Déductions
relatives à certain bâtiments d'exploitations agricoles
"
Sont déduites dans les exploitations agricoles, les surfaces :
-
de plancher des serres de production,
-
des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole,
- des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole,
-
des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation "
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Ainsi que le précise l'article L112-7 du code de
l'urbanisme, cette déduction ne peut concerner
que les surfaces annexes aux bâtiments d'exploitation
agricole quelle que soit la forme juridique d'exploitation
:
- exploitation individuelle, - groupement agricole d'exploitation
en commun,
- exploitation agricole à responsabilité
limitée, - société de capitaux,
- etc.
Cette déduction vaut pour les locaux de
même nature annexés aux coopératives
agricoles. Son champ d'application vise :
- les locaux affectés au stockage de la production
agricole ou conchylicole tels que :
- granges,
- chambres froides,
- caves viticoles ;
- les locaux affectés à l'hébergement
des animaux ;
- les locaux affectés au dépôt du
matériel agricole ;
- les locaux aménagés en serres de production.
Il s'agit des locaux dans lesquels sont développés
des processus de production végétale qui
soit ne peut être obtenue à l'extérieur,
soit est améliorée parce que réalisée
à l'intérieur desdits locaux.
En revanche, n'entrent pas dans cette catégorie,
et sont donc compris dans la surface hors œuvre
nette :
- les surfaces destinées au logement des exploitants
ou de leur personnel,
- les autres locaux intéressant la production
agricole.
Il peut s'agir, par exemple,
des locaux destinés
à la vente des produits agricoles, des bureaux
de l'exploitation ou ceux des coopératives agricoles,
des gîtes ruraux, des locaux destinés à
l'artisanat rural.
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> 2.5 Déductions
relatives à l'isolation des locaux à usages d'habitation
" Est déduite une
surface égale à 5 p. 100 (5%) des surfaces hors œuvre
affectées à l'habitation telles qu'elles résultent
le cas échéant de l'application des a), b) et c)
ci-dessus ".
Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher
affectées à l'habitation. Elle est réputée
compenser la surface brute de plancher consommée par les
matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Elle est
fixée forfaitairement à 5 % de ces surfaces préalablement
réduites des surfaces mentionnées aux a), b) et
c) ci - avant.
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2.6 Déductions
relatives aux opérations de refection d'immeubles à
usage d'habitation
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"
Sont également déduites de la surface hors
œuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble
à usage d'habitation et dans la limite de cinq
mètres carrés par logement :
- les surfaces de plancher affectées à la
réalisation des travaux tendant à l'amélioration
de l'hygiène des locaux ;
- celles résultant de la fermeture de balcons,
loggias et surfaces non closes en rez-de-chaussée
".
Cette déduction ne s'applique qu'aux immeubles
à usage d'habitation existants ayant déjà
été habités. Elle a pour objet favoriser
l'amélioration des logements insuffisamment "équipés
lorsque les règles de densité applicables
pourraient y faire obstacle.
Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant
à :
- la création de salles d'eau, de toilettes, l'amélioration
de la ventilation ou du chauffage ou l'agrandissement
de la surface de la cuisine
- la fermeture de loggias, le remplacement de balcons
par des oriels,
- la fermeture de surfaces non closes situées en
rez-de-chaussée |
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> 2.7 Déductions relatives au respect des règles d'accessibilité intérieure des logements
Sont également déduites une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation. |
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